【用途変更】ゲストハウスの開業を考える人が必ずぶつかる壁（焼尻島の場合）

色々とやることはあるのですが、一部の仕事が停滞気味です。。

と言いますのも、ゲストハウスをはじめ、「宿泊施設の開業を志す人が必ずぶつかる壁」というのがありまして。

僕の場合は譲り受けた建物が“元旅館”だったので、わりと楽観視していました。

……が、これが甘かった。 (￣▽￣;)!!

どういうことかと言いますと……、

 

建築物には「用途」ってのがある。

【※以下、法に詳しくない素人が素人なりに解釈した話です。ご注意くださいm(_ _)m】

既に、ネット上にいくつか記事が出ているので詳しいことは割愛しますが、建築物には“用途”っていうのがあります。

簡単に言えば、「この建物は○○として使用しますよ」ってな場合、法令に基づく規定に適合しているかどうかを、民間の業者にチェックしてもらい、『確認済証』の交付を受けなくては営業できないってワケです。

ってコトで、飲食店にしても、美容室にしても、ゲストハウスにしても、それを営業するためには建築基準法に基づいた 建築確認申請 を行わなくてはなりません。

 

⇒ちなみに、建築物の「用途」だけでもこんなに区分けされています。（わかりやすいので室蘭市の資料を参照）

　僕の場合はゲストハウス＝簡易宿所として営業したいので、用途としては「ホテル、旅館」の項目に該当します。

　http://www.city.muroran.lg.jp/main/org7400/documents/05youtohenkou.pdf

（室蘭市ホームページ……まちづくり・入札情報 > 建築 > 確認申請・完了検査より）

 

用途を変更するということ

このご時勢、ゲストハウスを志す人の大半が、空き家や古民家を改修するなどして開業します。

つまり、「元々は住宅として建てられた物件を、ゲストハウスとして使用したい」ということになるので、上で述べた“用途”を変更しなくてはなりません。俗に言う 用途変更 ってやつです。

そしてこの用途変更を行う場合も、やはり上で述べた建築確認申請が必要になってくる……とのこと。

こうしたことから、ゲストハウスを開業したい人業界（どんな業界や……）では、建築確認申請と用途変更はほぼ同義語として扱われています。

 

けっこうお金がかかる建築確認申請

なんせ、この建築確認申請がゲストハウスを志す人たちを悩ませています。

• お金かかる
• 時間もかかる
• 建築確認は有資格者が請け負う決まりがあるため、素人の手に負えない

僕の場合は島で建物を譲り受けたので、家賃らしい家賃は掛かりませんが、他の地域でゲストハウスをしようものなら、このもどかしい期間だって家賃がかかり、大変だと聞きます。

ですが、この島で業者さんを呼ぼうものなら、作業費だけでなく旅費や滞在費まで見なくてはなりません。

島ならではのメリット、デメリットがあるワケです。。

そして、空き家や古民家を改修してゲストハウスを開業使用としている場合、だいたい現行の建築基準法に引っかかり、大規模な改修を余儀なくされます。ここで資金をかなり持っていかれます。

「昔の法律では良かったかも知れへんけど、今の法律には通用しいひんからね」っていうパターンです。専門用語で 既存不適格 って言うらしいです。

 

参考までに。。

建築確認申請で必要となる費用として、
　①　一級建築士事務所への図面作成費（意匠デザインも依頼する場合はその費用も）
　②　申請費をまず思い浮かべると思いますが、それ以外にもこんな費用がかかります。
　③　許認可が下りるまでの物件維持費
　　　（賃貸の場合は賃借料、購入の場合はローンの返済など）
　④　建築基準法の宿泊施設で決められた施設設備の整備

（参照）高松ゲストハウス TEN to SEN　『ゲストハウス開業時の建築確認申請について（1）』

 

元旅館なので“類似の用途”に当てはまると楽観視していた……

しかし、僕が楽観視していたのには理由があります。

それは譲り受けた住宅が「元旅館」だということ。つまり、元々旅館として使われていた建物なので、用途の変更は必要ないと睨んでいたのです。

建築基準法 第137条の17『建築主事の確認等を要しない類似の用途』がその根拠。

類似の用途であれば用途変更は必要ないというもので、たとえば、「演芸場を映画館に変更する」だとか「体育館をボーリング場に変更する」みたいなものが当てはまります。

当然「旅館をゲストハウスに変更する」ことだって、可能なのです。

（参照）建築設計アイ・プランニング　『建築主事の確認等を要しない類似の用途』

 

……が、 僕が譲り受けた物件は、旅館として営業していた事実はあるものの、それを公的に証明するものがなかった のです。振興局の建設指導課にて調べてもらったものの、行政上の記録には旅館だったことを証明するものがなく、前の家主さんに伺ってもそれはありませんでした。

こういうの、昔ながらの住宅ほど、そして都市部から離れるほど、慣例で曖昧になっているそうです。

「ゲストハウスの開業を目指す人は、元旅館や元民宿を探しましょう」なんてよく言われますが、こんな落とし穴もあるから注意です！

 

なんでやねーーーーーーーーーーん！！！！！(`Д´)ｳﾜｧｧｧﾝ!!

正直、まだ諦めきれないところがあります。笑

（法は当然守るとして、）抜け道は無いものか……

んあー

 

推奨されているのが「延床面積100㎡未満にする」

こんなにも厳しい建築確認申請ですが、抜け道として推奨されているのが、「客間として使用するスペース（浴室や食堂などを含む）の述床面積を100㎡未満にする」ということ。

建築基準法 第6条の1によれば、用途変更しなくてはならない条件として『その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの』とあります。

つまり、逆を言えば、100㎡未満であれば用途変更を必要とせず、現状のままでゲストハウスの開業ができてしまうわけです。

この事例についてはかなり調べましたが、ゲストハウスを開業しようとしている人の大半は、この「述床面積を100㎡未満にする」手段を採っているようです。

（参考）クリエイターズノート　『用途変更って？なぜゲストハウス用の物件は、100平米未満がよいのか？』

ですが、100㎡未満にするということは、必然的に定員を減らす必要性が出てきます。要は稼ぎの上限を下げるということ。

僕の場合は約170㎡の建物をフルに使って、定員は15名前後をイメージしていましたが、100㎡未満であれば良いトコ定員は10名が限界でしょうか。

なので、こういう考え方をしている人もいます。

つまり、100㎡では集客にかなりの限界があるのです。
80㎡くらいの普通のマンションをイメージしていただくと分かりやすいと思うのですが、ゲストハウスに必須のリビングスペース、シャワールーム、トイレ、洗面、を差し引くと、部屋はせいぜい3部屋しかとれません。
（残り20㎡はスタッフルームやキッチンなどで必要）

4名ドミが2部屋に、2名個室が1部屋としてもキャパは10人です。
もし、これがキャパ20人にできたら・・・

1日10人（多く宿泊できる）×30日（1ヶ月）×稼働率50％として＝150人

宿泊料3,000円として、1ヶ月で45万円多く稼ぐことができます。

（参照）高松ゲストハウス TEN to SEN　『ゲストハウス開業時の建築確認申請について（1）』

 

もっとも、北海道のへき地である焼尻島で、「闇雲に建物を改修したとして元が取れんのか？」という自問自答もあるのですが。

さぁー！悩ましくなってきたでーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

 

( ˙-˙ )

 

ってことで、まとめ

いやー、素人ながら非常に長々と専門的な話を展開してしまいました。

楽観視していた自分を呪いたい気持ちは山々ですが、悩んでばかりもいられないので、打開策を考えなくてはなりません。

選択肢は４つ

 

　①自己資金はもちろん、ローンや補助金をフルに使って建築確認申請をする

　②理想はともかく、まずは100㎡未満からの開業を目指す

　③何が何でも元旅館だった事実を証明してみせる

　④何か、新たな抜け道を探し出す

 

現実的なラインは間違いなく②です。

でも、でも……、うーん。。

1日中海見てぼーっとしたいね！